Les données sur les revenus fonciers uniformisés des municipalités du Québec montrent que pendant la période de dix ans de 2006 à 2016, les immeubles de commerces et de services ont connu un accroissement des valeurs de 97 %, en passant de 387 G$ à
958 G$. Or, la population du Québec n’a grandi que de 7 % pendant la même période. Cette apparente richesse foncière cache des opportunités supplémentaires de valeur ajoutée.

Les récentes avancées en gestion de l’armature commerciale urbaine ont permis de mettre à jour les composantes d’un système de chaîne de valeur commerciale municipale. Pour un territoire urbain, cette chaîne de valeur se traduit par la recherche d’une optimisation de la présence commerciale immobilière et de la génération de flux de revenus fonciers.

L’amélioration des revenus fonciers passe par trois étapes essentielles : la correction des situations qui freinent la création de revenus fonciers, la gestion de l’offre commerciale pour qu’elle demeure pérenne et le développement du potentiel commercial urbain.

La correction de la situation

Un diagnostic commercial identifie tous les nœuds commerciaux qui limitent, freinent ou même empêchent la création de valeur. Ces nœuds ou ces goulots d’étranglement de revenus fonciers prennent diverses formes : la présence de sédiments commerciaux (anciens usages aujourd’hui dépassés ou périmés) non-complémentaires à l’offre d’affaire en place, la présence d’usages non-compatibles avec l’activité dominante actuelle (usage semi industriel, d’entreposage ou autres), la présence d’usages à faible valeur foncière ou en état de léthargie. Ces espaces représentent en fait des freins dans leur état actuel, mais aussi des opportunités intéressantes via une mise en valeur appropriée.

Cette activité s’apparente à une revue des potentiels commerciaux et à leur capacité de générer des revenus fonciers appréciables tout en satisfaisant aux conditions de besoins commerciaux du territoire. L’analyse peut aussi s’étendre aux fonctions résidentielles, institutionnelles et industrielles.

La gestion de l’offre d’affaires

La stratégie de maintien du tissu commercial requiert une attention de tous les moments pour saisir les occasions de spécialisation, de développement de thématiques d’affaires, de remplacement de commerces, de densification du tissu immobilier d’affaires et de concentration des usages. Bref, il y a une panoplie d’activités conduisant à une opération de gestion et d’amélioration continue de la valeur de l’offre commerciale. Une Société de développement commercial se préoccupe habituellement davantage de cet aspect des affaires.

Parmi les activités, notons la gestion des locaux vacants, le recrutement commercial, la réglementation sur les usages, la gestion de la densité immobilière, la création d’une hiérarchie de zones d’affaires et l’amélioration des pratiques d’affaires des détaillants.

Les objectifs portent sur le maintien de la compétitivité des zones commerciales, le relèvement de l’attraction des clientèles, l’amélioration de la qualité et de la profondeur de l’offre et la diminution des déplacements des citoyens à l’extérieur pour satisfaire leurs besoins en produits et services commerciaux.

Le développement du potentiel commercial urbain

Parce que le tissu urbain devient de plus en plus construit et parce qu’il y a une rareté d’espace, le développement commercial doit prendre de nouvelles formes. C’est le domaine de la requalification immobilière, de la densité et de la concentration urbaine. Ces activités peuvent également comprendre des formes de développement mixte, la création de zones d’affaires spécialisées, le développement d’une offre régionale et d’autres encore.

Il apparaît rapidement et assez nettement que c’est l’initiative municipale qui agit comme leader de ces changements et non les tenants de la logique privée. Ces derniers ne possèdent pas une vue assez précise des opportunités urbaines pour tenter d’occuper le rôle de visionnaire commercial.

La planification des potentialités commerciales futures s’appuie sur les espaces disponibles, sur l’évolution de la démographie et sur la définition de la vision commerciale urbaine que la Municipalité se donne.

La chaîne de valeur commerciale urbaine

Il existe ainsi nombre d’occasions de création de valeur commerciale dans le tissu urbain. Les résultats concrets de cette disposition de révision des actifs immobiliers prennent se matérialisent par de nouveaux emplois, des investissements, de la rénovation immobilière, des projets de construction, l’arrivée de nouveaux résidants, l’implantation de nouveaux commerces et entreprises de service et, peut-être aussi, par la mise en place de nouvelles spécialités d’affaires, de spécialités commerciales.

Vue dans son ensemble, cette idée de chaîne de valeur peut donner lieu à un bureau de gouvernance commerciale dont les fonctions peuvent s’étendre à la fonction résidentielle aussi.

L’amélioration de la chaîne de valeur commerciale et la vision commerciale municipale s’avèrent intimement liées. En définissant un projet d’avenir du territoire, en d’autres termes que ceux d’aménagement, la municipalité se dote d’un agenda de création de richesses foncière, de qualité de vie de ses citoyens et de développement économique.

Il revient à chaque Municipalité d’y voir ou non un état d’urgence économique !