Les pressions gouvernementales

Pour les territoires urbains situés autour des grands centres urbains, c’est le PMAD (Plan métropolitain d’aménagement et de développement) qui jette les règles de développement urbain. La valorisation des espaces y est prescrite et privilégiée plutôt qu’un développement à l’horizontale. Densité et mixité des usages sont les ingrédients de cette recette.

Puis il y a l’orientations 10 qui touche les municipalités dans la RMR (Région métropolitaine de Montréal). Ces orientations viennent affecter la nature du développement urbain. On y privilégie le redéveloppement, la requalification des terrains et la densification immobilière. Les entrées de ville font l’objet de bien des précautions aussi quant à la nature du développement qui y est autorisé.

Enfin, il y a les contraintes imposées par la CPTAQ (Commission de protection du territoire agricole). La commission décide des demandes d’autorisation qui lui sont soumises au lotissement et à l’aliénation d’un lot à la zone agricole. Dans les faits, la loi qui sur la protection du territoire et des activités agricoles a arrêté l’empiètement urbain dans les terres agricoles. Ceci signifie que le développement urbain doit se réaliser dans le périmètre urbain. Cela aune incidence directe sur la transformation immobilière du territoire.

La rareté des espaces

L’auteur et humoriste américain Mark Twain avait l’habitude de dire qu’il faut acheter de la terre, car on n’en fait plus ! Pour beaucoup de municipalités, c’est le cas. La rareté des espaces vacants incite à des stratégies plus fines de développement du territoire. On définit la rareté par un horizon de cinq années pour absorber les espaces disponibles. L’urgence de la situation contraint la municipalité à faire des choix quant aux usages à privilégier.

Les pressions financières

La dépendance des villes à l’égard des taxes foncières a atteint ses limites. Le développement résidentiel finance une grande part de ces revenus, mais ce n’est pas suffisant ! Il faut trouver des nouvelles sources de revenus fonciers municipaux.

Créer ces nouveaux flux de revenus est possible par la recherche de l’autonomie commerciale. En réduisant la dépendance des citoyens à des sources d’approvisionnement extérieures, l’on engendre effectivement une valeur immobilière locale. En participant activement aux projets de développement de son territoire, la Ville actualise des projets qui se seraient peut-être manifestés tardivement.

Ainsi, en récupérant des fuites commerciales, en favorisant le développement d’opportunités d’affaires et en s’intéressant à des projets de requalification immobilière, la Ville accède à un potentiel de nouveaux revenus fonciers.

Le libre marché

La perception du libre marché consiste à reléguer aux investisseurs privés le soin de décider des implantations immobilières sur le territoire, dans le respect des normes urbaines. Or, l’expérience démontre que le secteur privé n’est pas en mesure d’imaginer la ville pour qu’elle soit cohérente dans ses différents usages. Il devient nécessaire de le conduire et de l’orienter vers des projets immobiliers qu’il n’est pas à même d’imaginer. Cette nécessité d’encadrer le secteur privé l’avantage dans les faits; les projets identifiés par la Ville créent un effet de levier pour les investisseurs. Les cas de requalification immobilière en sont des exemples.