Le terme englobe toutes les manifestions du commerce de détail dans un territoire donné. Cela signifie qu’autant les commerces du centre-ville que ceux du centre commercial ou du parc de grandes surfaces que les commerces autoroutiers, de quartier ou en périphérie des limites urbaines forment une masse d’affaires territoriale.

Chacune des zones commerciales porte en elle son lot d’enjeux, de contraintes et de potentiel de développement aussi. Dans certains cas, une zone commerciale sera composée d’établissements sans lien entre eux, dans d’autres cas, il sera question d’une thématique d’affaires où la complémentarité entre les commerces favorise la fréquentation croisée des clientèles. Certaines zones seront très disséminées physiquement, d’autres seront entrecoupées d’une variété d’autres usages, rendant difficile l’identification d’une vocation, d’autres encore formeront un groupe dense et compact.

Les formes commerciales sur le terrain sont nombreuses et représentent autant de centres de vie commerciale au rythme d’évolution varié et au potentiel de développement tout aussi différent. Bien que ces différences puissent parfois représenter un caractère identitaire du lieu, elles doivent cependant évoluer à l’intérieur de paramètres associés à leur desserte d’affaires. La desserte constitue la zone de provenance dominante des clientèles des commerces. Il existe des balises permettant d’optimiser la valeur de chaque zone commerciale. Corollairement, il y a également des cas où il faut corriger des états de situation qui briment la qualité de l’offre d’affaires.

Une lecture pertinente de la fonction commerciale passe inévitablement par une analyse de sa structure et par l’évaluation du bilan de l’offre et de la demande. Toute évaluation en unités d’affaires ou en pourcentage de représentation d’un secteur sur le total ne sont que des approximations à peu de valeur.

Un découpage de l’offre d’affaires en zone géographique permet d’identifier des catégories d’offre et d’en faire émaner les vocations spécifiques.