Il y a d’abord la rareté des espaces à développer. Pour bien des municipalités, l’horizon temporel d’absorption des terrains commerciaux demeure sous la barre des cinq ans. La reconnaissance de cette réalité rend nécessaire l’examen des opportunités de marché pour identifier les usages les plus pertinents au développement urbain. La prudence demeure de mise dans l’évaluation des opportunités. En effet, la méthode de l’utilisation la meilleure et la plus élevée s’intéresse au rendement du propriétaire immobilier. C’est plutôt la perspective urbaine qui doit primer dans cette analyse.

De fait, l’on observe que ces espaces disponibles peuvent faire l’objet d’une concurrence entre les usages commerciaux et, parfois, entre les autres fonctions urbaines. La rareté d’espace rend critique la présence d’une saturation de marché réelle ou anticipée dans tous les types de commerces.

Ensuite, les contraintes réglementaires qui prennent la forme d’un PMAD (Plan métropolitain d’aménagement et de développement,) de la CPTAQ (Commission de protection du territoire), des schémas d’aménagement et d’autres conditions de gestion de l’espace (charte des paysages, aires protégées et autres) exercent une influence sur les disponibilités d’espace aptes au développement. Ces contraintes prennent différentes formes tels des objectifs d’atteinte de densité, des conditions de développement durable et de mixité des fonctions urbaines.

Puis il y a la fiscalité municipale. L’élasticité des revenus provenant de la taxation résidentielle atteint une limite où d’autres sources de revenus doivent être identifiées. Or, les nombreuses analyses réalisées par Demarcom sur la fonction commerciale démontrent l’existence d’un potentiel de récupération de fuites commerciales qui, si matérialisées, peuvent contribuer à hausser le potentiel foncier commercial.

Enfin, l’on observe une diminution de l’efficacité commerciale du libre marché. En effet, les enjeux d’aménagement et de cohérence commerciale obligent la municipalité à s’intéresser plus activement des projets commerciaux proposés sur son territoire. Les investisseurs privés doivent régulièrement faire l’objet d’un encadrement précis pour une insertion réussie des projets dans la trame urbaine. D’ailleurs, l’ampleur de l’arsenal réglementaire des municipalités en fait foi : Plan particulier d’urbanisme (PPU), Plan d’aménagement d’ensemble (PAE), Plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) et bien d’autres encore.

Ces tendances de marché évoluent à des vitesses différentes et génèrent des effets variés. Le contexte local explique la diversité des effets observés et ressentis.